不動産投資では物件管理が不可欠です。
特に複数の入居者が入る1棟投資では、建物の運営をどうするかが重要なポイントです。 そこで、物件管理はどのようにしていくのかについて、考えてみましょう。
物件管理の種類
物件管理は大きく分けて2つに分類されます。 まず1つ目は、建物自体の運営です。 清掃、エレベーターや防犯設備の保守点検、電気設備等の点検や修繕など色々とあります。 1棟投資では共有スペースが多いので特に重要になってきます。
そしてワンルーム投資でも1棟投資でも大事なのが、賃貸の取り扱いです。 空室ができないように入居者を募集する、契約手続き、家賃の回収などがあります。 もちろん家賃滞納があれば督促をしなくてはいけませんし、入居者のクレームなどに対応しなくてはいけません。
どこまで自分でするか
副業で不動産投資をしている場合、建物や賃貸のマネージメントを丸ごと管理会社へ委託することも多いです。 管理会社へ委託している分、管理費を支払わなくてはならず、それだけ収入が減ります。
また、部分的に管理会社や別業者に依頼するという方法もあります。 例えば建物の清掃は自分で行うが、その他の運営を依頼する方法です。
小さなアパートの場合はすべて大家が行うこともありますが、家賃や契約に関することは管理会社へ依頼することがほとんどです。 どこまで自分で踏み込んで管理するかによって、管理費の節約に繋がります。
管理会社の選び方
ヘタに自分で建物のマネージメントをするよりも、手数料を支払って管理会社に依頼した方がスムーズに行くことが多いです。 ただし、依頼する管理会社をちゃんと選ばないと、空室率や家賃滞納などの状況が大きく変わってきます。
悪質な場合、回収した家賃を大家に渡さず、すべて管理会社で着服してしまうこともあります。 まずは信頼できる会社であるかが大事です。
他にも以下のポイントに注目して管理会社を比較してみましょう。
- 管理費が高過ぎないか（総家賃の3％から5％の範囲が理想）
- 問合せ対応の時間帯（24時間体制が理想）
- 家賃滞納があったときに迅速に対応するか
- 修繕会社等、良質な会社を紹介してくれるか
- 入居者募集の媒体が豊富
安心して依頼できる管理会社は、クレーム対処や家賃滞納時のノウハウに長けているところです。 面倒なことを大家に代わってマネージメントしてくれるのであれば、多少管理費が掛かってもいいでしょう。
どこまで依頼するかによっても管理費は変わりますが、家賃収入の10％ぐらいまで管理費を見積もって収支計画を立てた方が安心です。