不動産投資の種類｜お金の勉強

土地や建物での資産運用といってもアパートを丸ごと買って賃料を得るだけの投資方法ではなく、様々な形態があります。

ここでは投資方法それぞれの特徴についてまとめてみました。

現物による資金運用

建物をチェック現物不動産投資とは、アパートやテナントなどの賃料を得ようとする極めてシンプルな資金運用方法です。つまり、アパートやビルの大家になるということです。現物不動産投資でも、中古物件や新築物件など出来上がったものを購入する場合と、元々所有している土地に建物を建てて人に貸す場合があります。あるいは土地自体を貸して、賃料を得ることもあります。

建物を購入したり新しく建てたりするには、それだけ多額の資金が必要になります。自己資金が少なければローンを組まなくてはならず、その点ではリスクが高いとも言えます。

小口化による資金運用

不動産を購入するための資金全額を1人で負担するのではなく、複数で分担することで投資額を少なくする方法を小口化不動産投資と呼びます。個人では到底手の出せない億単位の不動産でも、小口化不動産投資なら可能性が見えてきます。つまり、複数の投資家で不動産を共同で購入するような形です。小口化不動産投資は1口いくらというように金額が決まっていて、投資する口数が多ければ多いほど家賃収入があったときの見返りが多くなります。

小口化不動産投資は投資金額を抑えることもできますが、リスクを分散させるメリットもあります。 1件の物件で資金運用する現物不動産投資だと、その物件で利益を得られなければ収入はゼロになります。ところが小口化不動産投資でいくつかの不動産にお金を投入すれば、利益が出なかった分を他の物件の利益でカバーすることができます。

実際に物件を管理するのは不動産業者で自らすることはありませんので、不労収入を得ることも可能です。ただし、仲介する不動産会社が倒産してしまうなど、違ったリスクを背負うことになります。小口化不動産投資をするには、より信頼できる仲介業者を慎重に探さなくてはいけません。

証券化による資金運用

証券化不動産投資は小口化不動産投資と非常に似ていますが、根本的には違います。小口化投資は複数の投資家が共同で不動産を所有するといった感じですが、証券化不動産投資の場合は不動産を担保にして証券を発行し、利益が出れば配当があります。小口化不動産投資よりもより少額からお金の運用をすることが可能で、株式運用の感覚でできます。そのため、それほど資金を持っていないサラリーマンでも不動産での資産運用に乗り出す人たちが増えています。

●資金の調達方法について
不動産投資をするためには資金が必要になります。資金調達方法は銀行からの借り入れなど様々な手法がありますが、急ぎの場合はキャッシングがオススメです。遅くとも借り入れ申し込みの翌日にはお金を借りる事ができます。迅速にお金を借りる事ができるので、投資チャンスを逃してしまう事を避けることができます。

ただし、やはり銀行からの融資と比較するとキャッシングの貸付金利は高い傾向にあります。ですから、キャッシングでお金を借りる場合は緊急の時に限って利用をするべきです。一昔と比べるとキャッシング金利は法律による規制で大幅に低い値に制限されるようになりました。現在の最高貸付金利は法により上限２０％と定められています。ですから、キャッシングでもお金を借りやすくなったとはいえるのですが、それでも銀行で借りれるなら銀行の方が良いでしょう。銀行の最大のデメリットは、お金を借りるための申し込みをしてから、融資審査が完了して、実際にお金を手にするまでに時間が掛かるという事です。ただし、最近の銀行カードローンであれば、即日融資に対応している場合もあるので、即日融資サービスを行っている銀行でお金を借りるという方法もあります。

公務員でも片手間で出来た不動産投資

休みの日にネットサーフィンをしていた時に不動産投資のサイトに行きつきました。子供が大きくなった時の学費や老後などの将来の心配がありましたが、特に対策はしていませんでした。

そんな時に、「金持ち父さん貧乏父さん」の書評を読み、不動産投資で利殖を行う事の有利性に気づきました。書籍やネットで公務員の私でも不動産投資を片手間にすることができるのかを調べました。その結果、私でもできそうなマンション経営方法があることが分かりました。

不動産会社に電話で相談をしてみると、丁寧な対応だったので、より詳しい話をしたいと思い店頭まで出向くことにしました。私にとっては、不動産投資は普段の業務とは全く異なる世界だったので、正直な所、かなり不安でした。

不動産に資金を投入して上手く利殖できるのか、購入したマンションの部屋が埋まらなくで思い通りの利益が出ないのではないかなど、色々と心配をしました。ですが、私が相談した不動産会社では、空室の家賃保証というのが付いている物件があることがわかり少し安心することができました。

また、初期投資に幾らかかるのかの心配事でしたが、私でも始められる費用でした。さらにマンション購入代金を分割で支払えば節税対策にもなる事が分かりました。マンション購入後に管理が大変というイメージがありますが、私は仲介してくれた不動産会社に管理をお願いすることにしました。

当然、出費になりますが、普段の仕事もありますので、管理は丸投げした方が手間が省けて良いと考えたからです。もし、定年になり、自由な時間ができたら、自分自身でマンション管理を行うつもりです。私の不動産投資による資産形成を知り合いのファイナンシャルプランナーの方に話したら、良い投資方法だとお褒めの言葉を頂きました。その時に、物件選びは慎重にしなさい等の注意事項を教えて頂いたことも役立っています。

理想的には、投資マンションの数を増やしていき、定年前に今の仕事はリタイヤをしたいと思っています。 不動産投資だけで、今の仕事の年収を上回ることを目標としています。

お金を借りる事を出来るだけ避ける

人口が増えていた高度経済成長時代の日本なら、不動産価格の上昇は約束されていたようなものなので、銀行などからお金を借りる手法で不動産を増やして利殖することが出来ました。ですが、これからの日本は、人口が減少をしていきます。そのため、これからの不動産投資は、しっかりと物件を見極める必要があります。少なくとも人口が減っている様な街や交通の便の悪い物件は避けた方が良いでしょう。

例えばマンション投資の場合、これからの時代は、銀行からお金を借りるのは慎重になった方が良いです。そうでないと、部屋が埋まらずに、予定した家賃収入を得ることができません。そうなると、借りたお金を返せないという事態にもなりかねません。

これからの不動産投資は、お金を借りることを避けて、自己資金でリスクの少ない形で実施した方が良いでしょう。そうすれば、お金を返済するの必要がないので、多少マンションやアパートに空室があったとしても耐えることが出来ます。

不動産物件を購入する時には、その物件を販売している営業担当者のいう事を鵜呑みにせずに自分の足で調べることが大切です。実際に現場に出向いて、物件の状態確認をするのは必須です。また、それ以外に駅やバス停からの距離、周囲にスーパーや病院などの医療設備が整っているかを確認する様にしましょう。ファミリー向けの賃貸マンションなら、周囲に保育園や学校があることも重要な物件選びのポイントとなります。

部屋を借りる方の心境になって、もし自分が部屋探しをしているとして、その物件の部屋を借りたら便利だと思えるかを考えてみると良いです。そうすれば、不良物件を購入する可能性が低くなります。

テレビ通りの世界だった

学生時代、友人の父親が、多額の借金をしていて借金まみれとの事が判明したそうです。家族一同、借金まみれ状態とは寝耳に水でしたが、預金は底をつきどうすることもできなかったそうです。そのうち、テレビドラマで見るような、業者からの執拗な取り立てが始まったそうです。

まずは昼夜問わずかかってくる、借金返済を迫る電話があったとのことです。切っても切ってもかかってきて、最終的には電話を解約したそうです。そのうち、借金返済の催促のために家まで押しかけてくるようになり、正にドアをたたいたり、蹴ったりと、何時間も居座られたりすることは珍しくなかったそうです。「金返せ」「泥棒」などというビラも、玄関ドアいっぱいに貼られたこともあったそうです。

いい加減に我慢ができなくなった友人家族は引っ越すことになり、その際友人の母親は、父親と離婚したそうです。でもそれは、表面上のことであったそうで、離れた場所にそれぞれが家を借りて住まい、父親は時々泊まりに来ていたようです。

引っ越しの時は、引っ越すことを決して誰にも知られないように少しずつ荷物を運んだり、近所や友人達にも引っ越し先を知らせないようにしたりと、徹底したとのことです。母子は生活保護を受けながら生活し、父親はしばらくは借金まみれから何とか持ち直そうとしたらしいのですが、結局どうにもならなくなり、自己破産をしたそうです。